公司以房产投资账务处理

公司房产投资在经营中很常见，比如把闲置办公楼出租赚租金，或是购置商业地产等待升值。合理的账务处理有助于税务规划，合法降低税负。那么公司以房产投资账务处理工作怎么进行，今天就一起来看看公司以房产投资账务处理。

投资性房地产的界定

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。常见类型有已出租的土地使用权、已出租的建筑物，以及持有并准备增值后转让的土地使用权。

比如，甲公司有一栋办公楼，自己不用租给了乙公司，这栋楼就是投资性房地产；但如果甲公司把其中几层留着自己办公，那这几层就不算。还有，丙公司买了一块地，不盖房就等着涨价后卖掉，这块地也属于投资性房地产。

公司以房产投资账务处理

外购房产投资

外购投资性房地产时，成本包括购买价款、相关税费（如契税、印花税）以及使房产达到预定可使用状态的直接支出（如装修费）。

例如，A 公司买了一套商铺用于出租，支付房款 500 万元，契税 15 万元，装修费 30 万元。那么这套商铺的入账成本就是 500 15 30=545 万元，会计分录为：借：投资性房地产 5450000，贷：银行存款 5450000。

自行建造房产用于投资

自行建造的投资性房地产，在达到预定可使用状态时确认成本，包括建造过程中发生的材料费、人工费、机械使用费等必要支出。

比如，B 公司自行建造一栋写字楼用于出租，建造过程中耗费材料 200 万元，支付工人工资 100 万元，其他费用 50 万元，完工后达到可使用状态。其入账成本为 200 100 50=350 万元，分录为：借：投资性房地产 3500000，贷：在建工程 3500000。

后续计量：两种模式大揭秘

成本模式计量

成本模式下，要像对待固定资产一样，按期计提折旧或摊销。收到租金时计入其他业务收入，发生减值要计提减值准备，且减值损失一经计提不得转回。

比如，C 公司的投资性房地产原值 600 万元，预计使用 20 年，净残值为 0，按年限平均法计提折旧，每月租金 2 万元。每月折旧额 = 600÷20÷12=2.5 万元，分录为：借：其他业务成本 25000，贷：投资性房地产累计折旧 25000；收到租金时：借：银行存款 20000，贷：其他业务收入 20000。

公允价值模式计量

采用公允价值模式需满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；能从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而合理确定公允价值。

资产负债表日，要按公允价值调整账面价值，公允价值与账面余额的差额计入公允价值变动损益。租金收入同样计入其他业务收入，且不计提折旧或摊销。

例如，D 公司的投资性房地产采用公允价值模式计量，年初账面价值 800 万元，年末公允价值涨到 850 万元。则需做分录：借：投资性房地产 —— 公允价值变动 500000，贷：公允价值变动损益 500000；收到当月租金 3 万元：借：银行存款 30000，贷：其他业务收入 30000。

两种模式对比与选择建议

成本模式会计处理简单，能稳定反映成本和折旧，但不能及时体现房产增值；公允价值模式能实时反映房产市场价值，却受市场波动影响大，且操作较复杂。

如果企业房产投资以长期持有、稳定收租为主，选成本模式合适；若房产位于活跃市场，企业更关注资产增值，可采用公允价值模式，但一旦选定不得随意变更。

房产投资中的转换与处置

房地产转换的账务处理

当投资性房地产转为自用，或自用房地产转为投资性房地产时，要进行转换处理。

成本模式下，只需将对应科目结转，比如自用办公楼转为出租，借：投资性房地产，累计折旧，贷：固定资产，投资性房地产累计折旧。

公允价值模式下，自用转投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，反之计入公允价值变动损益；投资性房地产转自用，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。

房产处置的财务操作

处置投资性房地产时，要确认收入，结转成本。若为成本模式，将售价计入其他业务收入，账面价值计入其他业务成本；若为公允价值模式，还要将累计公允价值变动和原计入其他综合收益的金额转入其他业务成本。

比如，E 公司处置一套公允价值模式计量的投资性房地产，售价 1000 万元，账面价值 800 万元，累计公允价值变动收益 50 万元，原转换时计入其他综合收益 30 万元。分录为：借：银行存款 10000000，贷：其他业务收入 10000000；借：其他业务成本 7200000，公允价值变动损益 500000，其他综合收益 300000，贷：投资性房地产 8000000。

案例实操：全面解析账务流程

F 公司 2023 年 1 月外购一栋商铺用于出租，支付价款 800 万元，税费 24 万元，当月达到可使用状态，采用成本模式计量，预计使用 40 年，净残值为 0。6 月收到租金 10 万元。2024 年 1 月将商铺转为自用。

1 月购入时：借：投资性房地产 8240000，贷：银行存款 8240000。

每月折旧：8240000÷40÷12≈17167 元，1-5 月每月折旧分录：借：其他业务成本 17167，贷：投资性房地产累计折旧 17167。

6 月收租金：借：银行存款 100000，贷：其他业务收入 100000；6 月折旧分录同上。

2024 年 1 月转换：累计折旧 17167×12=206004 元，借：固定资产 8240000，投资性房地产累计折旧 206004，贷：投资性房地产 8240000，累计折旧 206004。

总结与展望：掌握关键，应对变化

公司以房产投资账务处理的关键在于准确界定投资性房地产，做好初始计量和后续计量，正确处理转换与处置业务。随着会计准则和税务政策的不断调整，财务人员要持续学习，及时更新知识储备，确保账务处理合规准确，为企业房产投资决策提供可靠支持。