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个税抵扣房贷必须是首套房吗？

2026-02-11 17:04:00新闻资讯

在个人所得税专项附加扣除政策中，住房贷款利息扣除是备受关注的热点。许多纳税人疑惑：个税抵扣房贷是否必须为首套房？结合2025年最新政策及实操案例，本文从认定标准、扣除规则、特殊情形三方面进行深度解析。

一、政策核心：首套房贷利息扣除的“硬性条件”

根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》及2025年税务总局最新解读，住房贷款利息专项附加扣除的核心条件是“首套住房贷款利率”，而非单纯以“名下房产数量”或“贷款次数”界定。具体需满足以下条件：

1、利率认定：贷款合同中明确标注为“首套住房贷款利率”，或经银行确认符合首套房贷条件。例如，2023年“认房不认贷”政策实施后，即使购房者名下有房但已结清贷款，再次购房仍可能享受首套房贷利率，从而符合扣除条件。

2、贷款状态：扣除期间需处于实际还贷阶段。若贷款已结清，即使未享受满240个月扣除期限，也无法继续申报。

3、房产性质：仅限中国境内住房，且为普通住宅（部分城市对面积、总价有额外限制）。

案例：2025年，大连市民李先生名下有一套全款购买的住房，2024年贷款购买第二套住房时，因无贷款记录且符合“认房不认贷”政策，银行按首套房贷利率发放贷款。李先生可凭贷款合同及银行利率证明，申报住房贷款利息扣除。

二、扣除规则：额度、期限与分配方式

1、扣除标准：每月定额扣除1000元，最长不超过240个月（20年）。无论实际月供金额高低，均按此标准执行。

2、扣除期限：从贷款合同约定还款首月起计算，至贷款还清或合同终止当月止，但累计扣除期限不得超过240个月。例如，若贷款期限为30年，但提前10年还清，则仅能扣除120个月。

夫妻分配：

1、婚前各自购房且均符合首套房贷条件：婚后可选择由一方全额扣除（1000元/月），或双方各扣50%（500元/月/人）。

2、婚后共同购房：需协商确定由一方扣除，且年度内不得变更。

案例：王先生与妻子婚前各自贷款购房，均符合首套房贷条件。婚后选择由王先生全额扣除，则其每月应纳税所得额减少1000元；若选择双方各扣50%，则每人每月减少500元。

三、特殊情形：非首套房能否扣除？

1、二套房贷利率“首套化”：若购房者因政策调整（如“认房不认贷”）或贷款结清后重新购房，二套房贷实际执行首套房贷利率，可凭银行证明申报扣除。

2、组合贷款：商业贷款与公积金贷款组合中，只要整体符合首套房贷利率条件，即可全额扣除。

3、跨地区购房：若首套房贷在外地，仍可享受扣除，但需留存贷款合同、还款凭证等材料备查。

避坑提醒：

1、唯一性限制：纳税人终身只能享受一次首套房贷利息扣除。若提前还清贷款后再次购房，即使符合首套房贷条件，也无法重复申报。

2、与房租扣除二选一：同一纳税年度内，若已选择住房租金扣除，则不得同时申报房贷利息扣除。

3、资料留存：需保存贷款合同、还款记录、利率证明等材料至少5年，以备税务稽查。

结语：个税抵扣房贷政策以“首套住房贷款利率”为核心认定标准，而非简单以“首套房”名义划分。纳税人需结合最新政策、银行证明及家庭实际情况，合规享受税收优惠。在“房住不炒”背景下，这一政策既降低了居民购房成本，也体现了税收公平原则。

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答疑解惑

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