房地产会计做账流程及会计分录秘籍

2025-05-13 17:01:43新闻资讯

房地产行业作为经济发展的重要支柱，其会计工作有着独特的复杂性和重要性。今天，咱们就来深入了解一下房地产会计做账流程及会计分录，帮助大家揭开房地产会计做账流程及会计分录这个领域的神秘面纱。

房地产会计做账流程及会计分录

房地产开发项目周期长、资金量大，涉及土地获取、项目开发、销售等多个环节，这使得房地产会计的账务处理远比一般企业复杂。准确的账务处理不仅关乎企业财务状况的真实反映，更是企业合规经营、税务筹划的基础。接下来，咱们详细看看各个阶段的做账流程和分录。

账务处理流程

设立阶段：资金与费用的起点

房地产企业成立时，股东投入注册资本。假设股东以货币资金出资 1000 万元，会计分录为：

借：银行存款 10000000

贷：实收资本 - 股东名称 10000000

在企业筹备期间，会产生各类开办费用，如办公场地租赁、人员招聘等费用。这些费用先归集在 “长期待摊费用 - 开办费” 科目，待企业正式营业后，在不短于 3 年的期限内摊销。比如，筹备期发生开办费 10 万元，支付时：

借：长期待摊费用 - 开办费 100000

贷：银行存款 100000

开始营业后每月摊销（假设按 3 年摊销，每月摊销额约 2777.78 元）：

借：管理费用 - 开办费摊销 2777.78

贷：长期待摊费用 - 开办费 2777.78

开发阶段：成本归集与资本化关键期

企业获取土地时，支付的土地出让金、拆迁补偿费等构成土地成本。假设支付土地出让金 5000 万元，分录为：

借：开发成本 - 土地成本 50000000

贷：银行存款 50000000

开发过程中的建安成本、设计费等，也计入开发成本。比如支付建安工程款 3000 万元：

借：开发成本 - 建筑安装工程费 30000000

贷：银行存款 30000000

符合条件的借款利息可资本化计入开发成本。若借款利息 100 万元符合资本化条件，分录为：

借：开发成本 - 利息支出 1000000

贷：应付利息 1000000

预售及销售阶段：收入确认与税务处理

取得预售收入时，先记入 “预收账款” 科目。例如收到预售房款 500 万元：

借：银行存款 5000000

贷：预收账款 - 客户名称 5000000

当满足收入确认条件时，将预收账款转为销售收入，并结转成本。假设一套房子售价 100 万元，成本 60 万元，确认收入时：

借：预收账款 - 客户名称 1000000

贷：主营业务收入 1000000

结转成本：

借：主营业务成本 600000

贷：开发产品 600000

预售阶段需预缴增值税等税费。以一般计税方法为例，预缴增值税率为 3%，收到 500 万元预售款时，预缴增值税 13.98 万元（5000000÷（1 9%）×3%）：

借：应交税费 - 预交增值税 139800

贷：银行存款 139800

税务清算：土地增值税与企业所得税解析

项目竣工后进行土地增值税清算。假设清算后需补缴土地增值税 50 万元，分录为：

借：税金及附加 500000

贷：应交税费 - 应交土地增值税 500000

实际缴纳时：

借：应交税费 - 应交土地增值税 500000

贷：银行存款 500000

企业所得税汇算清缴时，根据税法规定调整应纳税所得额。假设调整后应补缴企业所得税 30 万元，分录为：

借：所得税费用 300000

贷：应交税费 - 应交企业所得税 300000

缴纳时：

借：应交税费 - 应交企业所得税 300000

贷：银行存款 300000

特殊业务与新政应用

自持物业转租赁：税会处理要点

企业将开发的商铺转为自持并用于出租，应将其从 “开发产品” 转为 “投资性房地产”。假设商铺账面价值 800 万元，转为投资性房地产时：

借：投资性房地产 - 成本 8000000

贷：开发产品 8000000

后续按公允价值计量，公允价值与账面价值差额计入 “公允价值变动损益”，同时按规定缴纳企业所得税。

政府补助：递延处理方法

若企业收到政府给予的人才住房补贴 100 万元，应先记入 “递延收益” 科目：

借：银行存款 1000000

贷：递延收益 1000000

在实际发生人才住房装修等支出时，按支出比例将递延收益结转至 “其他收益”。